Bail commercial

Incontournable dans le domaine des contrats de location pour les professionnels, le bail commercial offre de nombreux avantages. Pour sa rédaction, il convient d’être accompagné par un Avocat en Droit des Contrats pour s’assurer d’une bonne sécurisation juridique.

CF Société d’Avocats rédige vos baux commerciaux de manière individualisée avec un niveau de précision suffisant afin que le risque soit contenu et que vos intérêts commerciaux soient assurés.

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Bail commercial : définition

Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire d’un local à usage commercial, appelé bailleur, et un preneur, appelé locataire. Il confère le droit d’usage du bien immobilier moyennant le versement d’un loyer.

Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux, défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Quelles sont les conditions d’un bail commercial ?

Pour que le statut de bail commercial s’applique, quatre conditions sont nécessaires :

Il doit s’agir d’un contrat de bail ;
Il concerne un immeuble ou un local ;
Il doit servir à l’exploitation effective d’un fonds commercial, artisanal ou industriel ;
Le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM).

Le statut des baux commerciaux : caractéristiques principales

Durée du bail

Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans (article L145-4 du Code de commerce). Il est possible de conclure un bail commercial pour une durée supérieure, sans excéder 12 ans.

Tacite prolongation

Un bail commercial se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cela signifie que s’il n’est n’y résilié, n’y renouvelé, il est reconduit.

Résiliation du bail

Pour résilier un bail commercial arrivant à l’échéance, un congé doit être donné avec 6 mois de préavis et pour le dernier jour du trimestre civil. Sinon, il est tacitement reconduit.

Par ailleurs, le bail commercial peut être résilié par le locataire à l’expiration d’une période triennale (soit au bout de 3 ans, de 6 ans et de 9 ans). Dans ce cas, il doit donner congé en respectant un préavis de 6 mois. D’autre part, le locataire peut également résilier le bail à tout moment en cas de départ à la retraite ou d’invalidité.

Enfin, le bailleur a la même faculté (et avec les mêmes modalités) s’il désire réaffecter un local d’habitation accessoire à cet usage, ou construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Droit au renouvellement du bail commercial

Le bail commercial offre au locataire un droit au renouvellement, conférant ce que l’on appelle « la propriété commerciale ». Au terme du bail, le locataire peut ainsi solliciter un renouvellement du bail auprès du bailleur afin de poursuivre son activité économique. En effet, ce dernier doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle stable pendant une longue période pour maintenir son activité.

En cas de refus de renouvellement de la part du bailleur, celui-ci doit verser en contrepartie une indemnité d’éviction déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce.

Le loyer

Le montant du loyer est fixé librement par les parties, ainsi que la périodicité et les modalités de paiement.

Par ailleurs, le bailleur peut procéder à une révision triennale du loyer. Celle-ci doit être indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Les charges, impôts, taxes et redevances

La répartition des charges est négociée librement par les parties. Toutefois certaines charges spécifiques ne peuvent être imputées au locataire. Celles-ci sont définies à l’article R145-35 du Code de commerce.

Par ailleurs, le bailleur est tenu de communiquer un état récapitulatif des charges locatives, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux envisagés lors de la conclusion du contrat, puis tous les trois ans.

Cession du bail commercial

Le contrat de bail ne peut pas prévoir une clause interdisant au locataire de céder son bail dans le cadre d’une cession d’un fonds de commerce. Cela ne s’applique pas à la cession du seul droit au bail qui peut être interdite par le bail.

Déspécialisation d’un bail commercial

Le contrat doit préciser la destination du bail, c’est-à-dire l’activité exercée. Le locataire ne pourra exercer uniquement l’activité prévue. Toutefois, il lui est possible de solliciter l’autorisation du bailleur d’exercer d’autres activités. C’est ce que l’on appelle la déspécialisation du bail commercial. Elle peut être partielle (ajout d’activités connexes) ou totale (changement d’activité).

Comment rédiger un bail commercial ?

Il est évidement recommandé d’établir un bail commercial par écrit afin de disposer d’une preuve de son existence et de la possibilité de s’y référer en cas d’éventuels litiges.

S’il est possible de trouver des modèles de bail commercial en ligne, la prudence est de rigueur. Même s’ils vous paraissent très complets, soyez vigilants, ils ne seront peut-être pas adaptés à votre situation. Pour des clauses cohérentes et conformes, nos Avocats peuvent vous guider.

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Mentions obligatoires

Un bail commercial doit reprendre obligatoirement les dispositions légales (impératives) du statut des baux commerciaux. A savoir :

Durée minimale du bail et durée du bail renouvelé ;
Activité qu’il est prévu d’exercer dans les locaux et régime de la déspécialisation ;
Révision du loyer ;
Répartition des charges, impôts et taxes ;
Réglementation sur l’éventuel dépôt de garantie ;
Droit au renouvellement du bail et modalités pour le demander ;
Modalités de résiliation du bail commercial ;
Modalités de résolution anticipée du bail par le locataire ;
Modalités de cession du bail ;
Modalités de mise en œuvre d’une clause résolutoire.

A noter, en cas de redressement et de liquidation judiciaire, le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives.

D’autres mentions spécifiques peuvent être insérées. Par exemple :

Clause autorisant la sous-location des locaux ;
Clause d’agrément du bailleur en cas de cession du fonds par le locataire ;
Clause d’échelle mobile.

Comment conclure un bail commercial ?

Avant de conclure un bail commercial, il est recommandé de consulter un professionnel du Droit des Contrats. Au vu de son importance et de l’engagement qu’il sous-tend, il convient de s’assurer de rédiger un acte équilibré, protecteur et strictement adapté. L’intervention d’un Avocat en Droit des Affaires est vivement recommandée. Ce dernier saura s’assurer d’un niveau de précision suffisant pour garantir au mieux les intérêts commerciaux de l’entreprise.

Par ailleurs, les baux commerciaux peuvent être source de nombreux litiges et contentieux. En cas de non-respect des obligations contractuelles, il est là pour assister l’entreprise dans ses démarches et pour gérer tout contentieux éventuel.

CF Société d’Avocats est là pour garantir vos intérêts lors des négociations ou en cas de litiges, dans le respect de la Loi. Nos Avocats rédigeront un bail commercial de manière individualisée avec un niveau de précision suffisant afin que le risque soit contenu et que vos intérêts commerciaux soient assurés.

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FAQ

Questions fréquentes sur le bail commercial

Comment demander le renouvellement d’un bail commercial ?

La demande de renouvellement doit être notifiée par le locataire au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le bailleur doit indiquer au locataire s’il refuse le renouvellement dans les 3 mois. Il doit préciser les motifs de ce refus, et indiquer que si le locataire souhaite contester le refus de renouvellement, il doit soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, soit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la notification du refus de renouvellement.

Si le bailleur ne fait pas connaitre ses intentions dans les 3 mois, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le versement d’un dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais couramment utilisé. Cette somme vise à garantir le bailleur de la bonne exécution du contrat. Son montant est librement fixé par les parties. Mais attention, le propriétaire doit verser au locataire des intérêts dans certains cas.

C’est quoi un bail 3 6 9 ?

Un bail 3 6 9 est un terme couramment utilisé pour parler du bail commercial. Contrairement aux idées reçues, cela ne fait pas référence à la durée du bail, mais à la possibilité pour le bailleur de réviser le loyer de manière triennale (tous les trois ans), et à celle pour le locataire, de prendre congé triennalement.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Il est obligatoire de réaliser un état des lieux d’entrée (devant être annexé au contrat de bail) et un état des lieux de sortie.

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